不動産問題、借地・借家問題

不動産問題、借地・借家問題

不動産問題

不動産問題とは

不動産問題とは、土地や建物に関する、あらゆる紛争や問題です。一概に、どのような問題が多いということではなく、様々な問題があります。

当事務所で、この間、相談を受け、解決した事件のごく一部を紹介すると、次のような事例があります。

事例1 抵当権の抹消

土地を売却しようとしたら、その土地の登記簿謄本に、以前に借りて、既に返済した金銭についての抵当権の設定登記がなされたままであるため、この抵当権を抹消しない限り売却ができないという事案で、所有権に基づく妨害排除請求訴訟を起こし、相手方も争わず、短期間で抹消することができた。

事例2 業者の説明義務

今住んでいる建物を売却して、子供と二世帯住宅を建設しようとしたところ、現在住んでいる土地は、公道に2m接道していないため売却することも建替えることもできないと言われてしまったが、購入時にそのような話は全く聞かされていなかったという事例で、不動産業者の説明義務違反ということで、損害賠償請求が認められた。

事例3 隣人とのトラブル

隣地の所有者が、塀を建てるのに際し、依頼者が認識している境界より30cmも依頼者の土地に入ったところを境界と一方的に主張し、塀を建ててしまったという事例で、所有権確認訴訟を起こして正式な土地の範囲を認めてもらい、同時に塀を撤去させることができた。

事例4 業者の説明義務

病気がちな子供のために、不動産業者の勧めで、空気がきれいで、日当たりの良い土地を購入したが、その直後に、自宅から5m付近の所に用水池のための高さ4mのコンクリートの塀が建てられ、風も入らず、日も当たらなくなってしまったが、不動産業者の説明義務違反ということで、家屋を改造し、2階を生活の中心とする改造を行うのに必要な損害賠償請求が認められた。

事例5 売買の有効・無効

土地建物を、不動産業者を介して購入し、代金も不動産業者に支払ったが、売主の相続人から、売却当時、売主は意思無能力であるから登記を元に戻せと要求された事案で、司法書士が売主の意思を確認した時点での状況から、売り主には意思能力があったものと認められ、相続人の申立は退けられた。

借地・借家問題

借地・借家問題とは

借地・借家問題とは、土地または家屋の賃貸借契約に基づくトラブルや紛争です。

事例として多いのは、貸主側からは、地代や家賃が支払われないので、土地や建物の明渡しをしてほしい、という依頼で、借主側からは、貸主から不当に明渡しを迫られているというようなご相談です。

当事務所で、この間、相談を受け、解決した事件のごく一部を紹介すると、次のような事例があります。

事例1 立ち退き料

借地上に建物を建てて住んでいたが、地主から、建物も老朽化しているので、この土地にビルを建築したいので、出て行って欲しいと要求された事例で、適正な立ち退き料(借地権価格や営業損失及び引っ越し費用等を考慮)を支払ってもらうことができた。

事例2 借地権の買取

借地上の建物に住んでいたが、この度、新たに別の場所の土地を購入し、家を建て引っ越す予定にして、借地権を地主に買い取ってもらおうとしたが、買い取ってもらえない事例について、第三者に売却する前提で地主の承諾を求める借地非訟手続をとったところ、地主に適正な価格で買い取ってもらうことができた。

事例3 建替えの問題

借地上の建物が老朽化してきたので、建替えようと思い、地主に相談したが、契約上、増改築制限の特約があることから、地主から、建替えを承諾しないと回答がなされた事例で、裁判所に、地主の承諾に代わる許可を求め、一定の金銭給付と引き替えに建て替えが認められた。

事例4 土地・建物明渡し

土地を貸して、そこに借主が家を建てているが、ゴミ屋敷のようになり近所から苦情が出て、また、地代も再三滞っていることから、なんとか借地人に明渡をしてもらいたいとする事例において、裁判所に対し、賃料不払い及び信頼関係の破綻を理由に、建物収去土地明渡訴訟を提起することにより、明渡をすることができた。

事例5 建物明渡し

アパートを女性に貸したところ、男性が住み着き、その男性が、暴力団員のようで人相の悪い人間が多数出入りするようになり、アパートの住民が怖がり、大家である依頼者に、なんとか立ち退いてほしいと要求しているという事例で、具体的にその状況を明らかにし、隣の部屋の人は耐えられずに出て行ってしまった事実などを詳細に明らかにすることにより、信頼関係の破綻を理由に明渡が認められた。

県民合同法律会計事務所の特徴

30年以上の実績と経験!

不動産問題や借地借家問題の解決のためには、幅広い知識と経験を持った弁護士に相談するのが一番良いと思います。 当事務所は、千葉において、30年以上の実績があり、この間、多数の不動産問題や借地借家問題に対応し解決して参りました。

他の専門家との連携で問題を一挙に解決!

当事務所は、不動産問題や借地借家問題を解決するにあたって、弁護士だけではなく、当事務所の税理士や千葉の司法書士、土地家屋調査士などの、それぞれの分野の専門家とも提携しており、当事務所にご相談いただければ、法律紛争を解決すると同時に、派生的に生ずる登記や土地家屋の調査、税務問題なども一挙に解決することができます。

解決までの流れ

STEP1弁護士に相談

電話でご連絡いただき、相談者の方と弁護士の日程を調整し、相談日時を決めさせていただきます。 弁護士との相談は、当事務所にご来所いただき、30分~1時間程度、相談者の方から、お話を伺うと同時に、解決方法を提示させていただきます。 具体的に事件に着手する場合には、料金についてご説明させていただき、納得していただいたときは、委任契約書を作成すると同時に訴訟及び交渉用の委任状を作成いたします。
その場で委任を受けた場合には相談料は頂きません。

STEP2任意交渉

相手方に対し、弁護士が受任した旨を通知し、相手方又は相手方代理人の弁護士とのお話し合いが可能であれば、話合いでの解決を目指します。 直接相手方との交渉が困難である場合には、事案により、民事調停(STEP3)を申立てるか、裁判(STEP5)を提起せざるを得ないことになります。

STEP3調停の申立

民事調停は、話合いによる解決を目指す場合に利用するものであることから、話合いによる解決が見込める場合に申立てる場合が多く、調停が成立すれば、その内容は判決と同様の効力を持ちます。 調停が成立した場合、通常は、その内容に従い、相手方から支払等がされます。

STEP4保全処分

保全処分とは

裁判による解決までは、どうしても一定の期間がかかります。この間、相手方が、財産を処分したり、移動してしまい、勝訴しても、差押えなどの強制執行の手続きが取れないことがあります。このような事態を回避するために、保全処分の制度があります。

保全処分の種類

①仮差押
金銭債権の支払いを確保するため、相手方の財産(不動産、預貯金、生命保険の解約返戻金など)を仮に差押え、判決が出るまで、相手方が財産を隠したり、現状を変更することができないようにする手続です。
②係争物に関する仮処分
不動産売買などで名義を相手方に移転してしまったが、その売買が、詐欺であったり錯誤であったような場合に、不動産を裁判で返還させようとしても、その間に処分されてしまっては不動産の返還ができなくなるため、その不動産の処分を禁止するための仮処分の決定を経て、その不動産に仮処分登記をしてもらい、相手方が不動産を処分しようと思ってもできなくなる手続です。
③仮の地位を定める仮処分
たとえば、株主総会の決議によって取締役が選任されたものの、その株主総会自体に法律的に問題があり、その取締役が会社の職務を執行することにより著しい損害を生ずるおそれがある場合に、その取締役の職務の執行を停止し、代行者を選任するというような仮処分です。

申立

保全処分の申立は、裁判所に対して、申立書とそれを裏付ける一定の資料を提出し、請求額の2、3割程度の保証金を積むことにより、「決定」を出してもらいます。 申立した場合、書類審査と弁護士からの事情聴取で「決定」を出してくれる場合もありますが、事案の内容が複雑であったり、相手方に与える影響が大きい場合は、相手方からの事情聴取が行われる場合もあります。
また、「仮の地位を定める仮処分」においては、相手方に大きな打撃を与えるため、必ず、相手方からも事情を聞く機会が与えられます。

仮差押で解決する場合も

保全処分は、裁判が確定するまで、仮に財産を押さえたり、処分を禁止するなどの制度ですが、場合によっては、取引銀行の銀行口座を差し押さえるなどの手続により、相手方が困り、未払い代金を支払ってくれるような場合もあり、本裁判を提起しない前に、仮差押だけで解決するというような場合もあります。

STEP5裁判

申立

調停で合意に至らなかった場合又は話合いの余地が少ない場合には、一般的に訴訟を提起することになります。

和解・判決

日本の場合、裁判になったときでも、裁判官が間に入り、7割方は和解で解決していると言われています。この場合、和解調書が作成され、これも判決と同様の効力を持ちます。 裁判で、当事者が最後まで争う場合には、裁判所の判決で勝敗が決まります。

強制執行

裁判で和解が成立した場合は、通常は、その内容に従い、相手方から支払等がされます。 しかし、相手によっては、判決で敗訴したにもかかわらず、支払いをしなかったり、家から立ち退かない場合があります。このような場合には、強制執行手続により、相手の銀行預金や不動産又は動産類を差し押えて、現金化する手段をとることもあります。 土地の明渡しの場合は、最終的には、強制的に土地上の建物を撤去します。また、建物の明渡しについても、最終的には、裁判所の執行官と共に出向き、強制的に立ち退かせます。

上訴

第一審で敗訴した方は高等裁判所に控訴することができます。 さらに、最高裁判所に上告することも出来ますが、通常の裁判では第一審で決まるか、または高等裁判所の判決で決着がつきます。憲法違反や過去の判例に反するという理由がなければ、上告(最高裁判所への申立て)してもほぼ取上げてもらえません。

費用

弁護士の料金は、事件を受任する際にお支払いいただく着手金と、事件が解決して勝訴や和解等により金銭を回収することができたり、家屋の明渡しを受けたり、希望する解決が出来たときにお支払いいただく報酬金に分かれます。

なお金銭の回収を目的とする裁判で敗訴した場合や勝訴しても現実に金銭が回収できない場合には報酬は頂きません。但しこの場合にも着手金についてはお返しできません。

但し、不動産については様々なケースがあり、そのケース毎に当事務所の報酬基準は決まっておりますが、具体的な金額については、お話を伺ったうえで提示させていただきます。 通常、当事務所では、着手金は対象物件の時価の10%程度を基準とし、報酬金は得た利益の10%~15%の範囲で解決に至るまでの難易や時間を総合し、協議のうえで決定させていただいております。

なお、その他、裁判を提起する場合等は、裁判所に納める印紙代や郵便切手代等を預からせていただきます。

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